借地借家法①
1996年4月 第10号
新借地借家法が施行されて４年近くになります。
そこで今回から借地・借家につてい考えてみます。
現在の借地借家法は、平成４年８月１日から施行されています。
それに伴い、従来の法律「借地法」「借家法」「建物保護法」は廃止されました。
それでは、古くからある借地・借家関係はどうなるかというと、
形式的には新しい法律によるとされています（新法の附則４条本文）。
但し、これには広い例外があります。
第１に、旧法によって生じた効力は妨げないとされているため、
この関係では旧法が適用されることになります。
また第２に、附則に特別の定めをした場合にも旧法によることとなっているため、
その面からの例外もあります。
その例外として附則５条～１４条がありますが、
これらは建物の朽廃、借地契約の更新、建物の再築、借地権の対抗力、
建物買取請求権、借家の更新拒絶、造作買取請求権等に関するものであり、
例外の範囲がたいへん広くなっています。
実質的には例外が原則のようになるのであって、
旧来の借地借家関係は旧法によって規律されるといった方がむしろ正確かもしれません。
以下は新法についての話を進めます（今回は借地）。
まず、借地権の存続期間はというと、３０年以上になります。
期間を定める場合は３０年以上、定めなかった場合には３０年です。
更新については、１０年以上となっています。
期間を定めないでも１０年になります。
また、借地契約の更新拒絶の要件として従来から正当事由が必要とされていましたが、
新法はこの判断基準を具体化しています。
それによると、
①地主および借地人が土地の使用を必要とする事情
②借地に関する従前の経過
③土地の利用状況
④地主が提供する財産上の給付（立退料）
が挙げられています。
建物の滅失後の再建については、残存期間を超える建物を築造した場合には、地
主の承諾があった時に限り２０年間存続するとされています。
地主が承諾しなければ期間の延長はありません。
借地権の対抗力については、借地上に登記した建物を所有してれば対抗力があるとされており、
これは従前の建物保護法と同じです。
新法はこれに加えて建物が滅失しても土地の上に一定の掲示（明認方法）をした場合には
対抗力を認めています。
但し、２年以内に建物を建築し登記をする必要があります。
一時使用目的の借地権については、従前と同じく認められています。
一時使用のための借地権の場合には、存続期間、法定更新、建物買取請求権、
借地条件の変更の裁判等の新法の規定は適用されません。
定期借地権等については次回に。
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2005 Copyright Yoshihiro Oka,Japan